虽然政策放松，但地产还有这3大问题！

文/地产八卦女 陈庆

作者微信号：chenqingdaguanren

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最近，兰州、衢州、福州、大连、秦皇岛等城市纷纷放开限购，很多人都说：

5天5城政策放宽，时隔七年，地产新一轮周期开始！

诡异的是，这次政策反转，沉寂多年的地产股反应强烈，但朋友圈的中介、置业顾问都少见讨论。

我犹疑的问了一个朋友，对方回答：

我的工资、年终奖都还没发，哪有心思关心股价？

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是啊，当下地产的问题，不在于政策，归根结底还是在于钱和信心的问题。

为什么这么说？虽然国内政策放松，但地产想回到五年乃至七年前，至少有三大难关要过：

（1）房企债务续期，特别是美元债续期的问题

自恒大危机后，中国开发商进入全球债市的渠道基本被切断。

据统计，2022年以来的1季度，国内开发商在境外仅完成2笔高收益美元债发行，总金额不到2.95亿美元，同比降幅为97%，创下历史记录。

相比之下，去年一季度，国内房企共发行30笔美元债，总金额超过87亿美元；据野村(Nomura)经济学家估计，截至2021年6月份，中国房地产开发商的借款总额超过5万亿美元。

▲在全球债券市场上，投资者对中国房地产行业的突然败落感受最为强烈。目前，美元收益率指数，已经高于2008年全球金融危机最严重时的高点，这意味着开发商在国际市场上的借款成本，已跃升至历史最高水平。（数据来源：FT财经）

▲当然，国内开发商拥有众多资金来源，离岸债券只是其中一个融资渠道。但从债券归属看，境外债务仍然占到了房企债务的30-40%，比重很高。

由此，没了美元债，开发商融资就好像断了一条腿。

而当美元债渠道堵死，借新债、还旧债的路子走不通，房企只出不进，就只能更加依靠国内融资。

问题是，如此巨大的融资需求，光靠国内融资又如何补得上？

值得细说的是，因为暴雷频繁，境内银行机构早已是惊弓之鸟，虽囿于政策同意放贷，但各条线人员都要求程序合规，宁可从严，不可遗漏。“监管部门对发债放贷管控方式没有变，甚至更加严格，以前发债规模、放款多少都可以谈，现在所有房企都必须严格按照规则来”。

▲之前，只要项目有利润，银行等机构就直接批贷了。现在，银行不仅要看项目乃至集团的报表，还要求放款比例和工程进度一致——以前开发商只要口头说明或拍照证明楼栋建到多少层即可，但现在银行会自己到工地用无人机拍摄。

因此，尽管从政策端来看房企融资破冰，但整体融资形势仍不可用“暖”来形容，距离房企融资恢复到正常水平仍有距离——很多房企仍然很缺钱。

而房企缺钱，也即意味着地产从业者，包括中介、开发商职员，也都很缺钱。部分房企甚至连员工的工资、年终奖都发不出。

那么房企缺钱、地产人缺钱，跟地产行情有什么关系？

事实上，地产行情本质上地产人发动的（包括中介），因为资源和信息临近的关系，地产人在买房方面的嗅觉总是快人一步；

同样的，如果地产人收入没有了保障，连地产人这个群体都不再买房，房价行情就很难持续。

总体而言，过去二十年，买房最多的群体，仍然是地产行业内或地产行业周边群体，如果这个群体买房动作熄火了，地产行情是很难发动的。

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刚才我们说了“美元债渠道断流——房企缺钱——地产人缺钱——行情持续困难”的逻辑，总体看，只有动用行政和财政手段，为境外美元债托底，确保到期付息的节点不至暴雷，才能重塑境外投资者对中国房企的态度。

但说实话，让财政为房企美元债托底，这无异于痴人说梦。

因此，美元债问题，仍然是一道难解的题，一部难念的经！

接下来，再讲讲地产面临的第二大问题：

（2）疫情期间，居民的杠杆问题

坦白说，支撑楼市的第一要素，并不是居民平均收入、房价收入比等等，这些指标只是用来衡量这个城市房产市场是否健康时才有用。

真正支撑楼市的，还是居民信贷。

近6年我国居民部门杠杆率约为70%，年均增长约4.4个百分点，增速很高。但由于我国住房贷款首付较高，新房和二手房首付比例是30%-70%，而发达国家（澳大利亚、美国、日本等）的首付在10%左右，所以从绝对值看，中国居民杠杆率绝对值却又并不高。

▲中国居民杠杆率，绝对值并不是最高的，但抬升速度是最猛的。从2000年不到5%，增长至当前的62.2%，已经超过了德国的水平，与日本较为接近。（数据来源：大碗楼市）

那么这是否意味着，当前继续加杠杆，是有相当充足的安全垫？

其实不一定。中国居民杠杆率虽然低过韩美日等发达国家，但人家早就富了几代，上一代父辈祖父辈也都加过杠杆，所以整体居民杠杆率很高；

而中国居民刚富了一代，父辈祖父辈基本没有背负杠杆，也正是这几辈人，把中国居民的杠杆率拉低了而已。

倘若单论年轻人杠杆率，按照当前90后、00后动不动就梭嘿的赌性，你觉得中国年轻人杠杆率会低过韩美日？

而另一方面，就算中国年轻人的杠杆率还有操作空间，但疫情当前，也大大限制了加杠杆的可操作性。

坦白讲，房地产救市本来已经按部就班的启动了，可惜被这次突如其来的疫情打乱了，就连远东第一大城市上海，城市说封就封，物流说断就断，企业说停就停，而且裁员声此起彼伏，这个时候个人基本生存都成问题了，谁还有心情关注房子的事情，收入的稳定性都没有保障了，谁敢用杠杆按揭买房子呢？

以前的房地产火爆也是建立在未来预期良好的情况下发生的，现在这个时候，就显得信心是多么珍贵了。本来稳定房价就不容易，现在被这次疫情又深深伤害了一次，想要让年轻人继续加杠杆，就需要付出更大的力气了！

当然，按照香港那种反人性的控制房价精准维持极限，精准算计年轻人的首付承受力（极限高了年轻人就100%放弃、极限低了又没法100%激发年轻人的能动性），一二线城市的房价也确实还有加杠杆的空间。

香港的房价公式：

首付=中产父母30年平均积蓄*2*1.5。
未来30年每月房贷=（中产平均收入-1500）*2

解释下里面的常数：
*2=父母有两位嘛。
*1.5=父母又不是行将就木，虽然老了，还是半个劳动力。
-1500=除了还房贷，留1500港币的基础生活开支。
*2=夫妻有两位，男女平权，夫妻同心，其利断金。

不得不说，这才是地产调控集大成的智慧结晶！按照这个思路，以一对北京情侣为例，如果共同买房，按照北京父母30年积蓄平均100万计算首付能力是：100万*2*1.5=300万

按照北京购房群体平均月薪15000，计算未来30年每月房贷：（15000-1500）*2=27000元

按照5%按揭利率，30年等额本息，对应贷款金额大概是500万元。

也就是说，按照香港算法，北京情侣共同买房，依靠家庭支持的极限是800万元的房产。

而目前，北京上车盘套均总价仅仅350多万，北京追至香港的水平，空间还是有的。

▲一二线城市刚需客群上车盘套均总价（数据来源：贝壳研究院《2021城市刚需购房报告》）

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刚刚我们说了美元债的问题，也说了杠杆的问题。美元债问题不好解决，杠杆问题，如果管理层非要继续加杠杆，咬咬牙，空间还是有的。

但是，就算解决了房企融资美元债问题和居民杠杆问题，地产行情要发动起来，还要解决最后一个问题：

（3）挂牌二手房巨额存量问题

地产行情的发动，从来就不是单靠一手房就能起来的。尤其是现在进入改善时代，想要把地产行情拱起来，必须也要激活二手房。

这是因为，很多人买房子，其实并没有多少余钱，大多都是卖掉小的、旧的房子，再拿着卖房款做首付——这就是置换。

然而，挂牌二手房巨额存量问题，不可小觑。

制图：城市财经；数据：链家网、媒体公开数据等

可以看出，光是挂牌量超过10万套的城市就有11个，其中不乏网红城市。

而再看主要城市每万人挂牌量，杭州、南京、武汉等城市，仍然名列前茅。

从这里我们可以看出，这些城市大都是过去房价疯涨、投资客蜂拥而上的城市。如今要重新激活房价行情，也势必要把这些二手房挂牌量“消灭掉”。

问题是，这些巨额的二手房挂牌量，因为前一轮行情终结而出现，现在想要将其“消灭”，未来会不会出现更巨额的二手房挂牌量？

就好像去库存一样，库存越去越多，二手房挂牌量也越来越大，行情要启动，如何激活这些巨额的二手房挂牌量，也是一个问题。

最后总结一下：

一，美元债融资渠道关闭，单靠国内金融机构，有点独木难支。而地产行情发动，是需要房企融资配合的；

二，很多人都失业了，尤其是地产人，没有地产人带头买房，在疫情肆虐的当下，很多人对还20、30年贷款感到忧虑；

三，房价的起点也不同了。如今这个价格，继续加杠杆，需要的资金量远超过往，光是一二手置换所需的资金就是天量。盘活二手房市场、激活行情，并没有想象中那样简单。

由此，虽然政策放松，但地产不解决这几个问题，想要重回2015年的翻倍行情是很难的。当然保值增值还可以。现在城镇化率到了64%，单纯依靠人口红利、加杠杆就能激活地产行情的时代，已经过去了。